中新網1月6日電 據美國僑報網綜合報道,從地產商到普通投資者,中國正悄然興起一輪投資海外房地產的熱潮。美國、歐洲等地房產正成為企業出海的新目標,動輒數十億美元的投資正催生海外“購房”市場。
  2013年下半年,大量的海外投資行為,讓外國媒體將聚光燈打到中國私人資本的身上。境外投資的形式十分廣泛,如股票、債券、信托憑證等金融資產的投入,各類實物資產的投入以及知識產權、專利技術等無形資產的投入,還包括收購、合併、參股、增資擴股等投資活動。
  全美房地產經紀人協會最新報告顯示,從2012年3月至2013年3月,中國人於一年時間內在美購房的總價值達123億美元,占當年外國人在美購房總額的18%,成為美國房市中僅次於加拿大的第二大外國買家。2011年3月至2012年3月,中國人在美購房投入為74億美元。
  中國投資者拿下紐約地標建築
  美國《華爾街日報》2013年12月19日報道稱,中國民營企業復星國際12月18日以7.25億美元收購位於曼哈頓下城的60層寫字樓——第一大通曼哈頓廣場。這是2013年中國投資者在美國房地產市場中規模最大的交易之一。
  正對美聯儲,毗鄰AIG大廈,第一大通曼哈頓廣場所在的位置在寸土寸金的紐約市可謂是黃金地段。作為洛克菲勒家族兩棟地標性建築之一,第一大通曼哈頓廣場由大衛·洛克菲勒本人親自選擇地段興建。該廣場自1961年竣工以來,從未轉手過,一直為摩根大通所用。第一大通曼哈頓廣場2009年被紐約地標保護委員會授予“紐約市地標建築”的稱號。
  伴隨著復星國際從摩根大通手中進行的高調收購,這座歷史悠久的著名建築,在2013年末,歸於中國私人資本的囊中。在接受美國媒體採訪時,復星國際高層人士表示,復星國際一直在尋求包括現有和正在開發建設之中的樓宇在內的寫字樓、酒店和公寓等領域的其他投資。
  該高層人士希望這項收購能讓更多優秀的中國公司進駐到第一大通曼哈頓廣場。作為長期投資者,公司對曼哈頓下城區的前景十分樂觀。
  外媒稱贊中國投資者錢多人精明
  美國媒體稱,雖然富有的海外買家在任何市場都很容易被視為“人傻錢多”,但是中國投資者的行為看來是經過精心盤算的。
  對於中國投資者2013年不斷地在全球最重要城市購買房地產的行為,全球商業和經濟趨勢分析公司榮鼎集團研究人員蒂洛·赫恩曼表示,在市場和政策的支持下,中國投資者把目光放到了一些海外市場的房地產上,這些市場規模比較大且穩定,比如紐約或其他大城市。美國商業房地產市場的潛在回報率將高於世界其他地區。寫字樓空置率下降,租金價格趨於平穩,這些都預示著美國經濟環境的改善。
  據美國《華爾街日報》統計,自2004年以來,中國民營企業和非國有上市企業的海外併購數量一直穩步增長。2013年迄今為止共完成交易238筆,金額243億美元。在本土已大賺特賺的中國投資者現在把投資目標投向海外市場,以期尋找更安全、更穩定回報的資產。他們正撤離中國本土昂貴的房地產市場,且日益升值的人民幣讓紐約、舊金山等地的房價看起來不再是那麼高昂。
  英國《經濟學人》雜誌將中國投資房地產市場的行為與日本上世紀80年代投資美國房地產市場的行為進行了比較,認為中國私人資本的海外投資目前看上去更為合理。
  1989年,日本三菱集團花費14億美元購買洛克菲勒中心大廈的舉動被認為是美國衰落、日本崛起的象徵。但隨後日元升值、日本房地產泡沫破裂,經濟出現蕭條,而美國則趁機將洛克菲勒中心以低價回收,三菱集團損失超過10億美元。
  英國《經濟學人》指出,中國投資者為避免重蹈三菱集團覆轍,從而小心謹慎地選擇投資,努力在交易中保持公平,不會讓交易在眼淚中結束。1  海外買房註意事項多 政策產權區分清
  不過,《揚子晚報》提醒到,海外買房有諸多註意事項,比如經濟水平、匯率變化、文化差異,甚至包括地理環境、政治因素等等。
  文化風土要考察
  通常,剛剛接觸海外房產的國內投資者喜歡根據自己的喜好來選擇海外房產,然而,不同的國家地區、民俗風氣往往大不相同,海外投資買房不管是移民自住還是投資出租,都要特別關註當地對房屋好壞、價格高低的評判標準,即使不一定做出與當地人完全一樣的選擇,至少也要知道其中的挑選依據。因而,投資者應該主動融入當地的社會,多瞭解所在地區的風俗以及人文等。這樣,在日後的自住、出租、轉賣過程中才不至於發現跟自己當時所設想的“大相徑庭”,而白白造成損失。
  政策產權區分清
  明確自己的投資目標、購房目的,並弄清相應的法規政策和房屋產權年限,都是海外買房的重要基礎。
  比如以投資移民為主要目的的購房者,就要時刻關註所在國家地區的相應移民政策及其變化,以確保自己這若干年的投資計劃最終能夠達成移民的目標。對於移民前後的相應手續、門檻、流程、要求、所需義務、所享權利,更重要的還有移民過程中可能出現的變數和風險,都要一一弄清。
  房屋產權也是如此。國內房屋產權只有70年的使用權,而國外的產權則各不相同,有些產權永久擁有,有些還包含土地;有些可以傳給子女,有些則需要支付較多的遺產稅;等等。不同的產權形式、年限都會影響自己中長期的房屋持有、租賃及買賣計劃。
  貸款稅費最需理
  貸款和稅費的問題則往往是最讓投資者頭疼的一個部分。不同國家甚至不同地區、位置在相應的稅收及手續費問題上都會有所不同,需要購房者仔細關註,認真核查。
  貸款政策也是如此。一些國家對於海外購房者也提供較為方便的貸款申請,而另一些國家則可能就有諸多的限制。購房者應分清其中當地公民和國外購房者之間的區分、差異。一般我們常通過委托專門的中介服務機構來處理大量繁雜的手續辦理和費用支付,但整個流程中購房者仍要清楚明白地參與進去,避免上當受騙。
  特別值得指出的是,對於需要使用大筆現金購買房屋的國家地區,考慮到換匯額度的限制,購房者應盡可能地尋找安全、合法的途徑,避免“打擦邊球”而產生過多的政策風險。
  長期持有需規劃
  對於要對所購海外房產進行長期持有的投資者來說,最好還需要制訂較為長期、合理的規劃,內容涉及持有成本、轉賣或繼承成本、日常打理、資產安全等。
  除了各項長期持有時需要支付的隱性成本之外,海外購房者還應關註自己所購房屋在日常維修、打理上的麻煩。比如出租空置期、居住閑置時段、定期的維修等等。另外對於可能出現海嘯、颶風、地震等自然災害的地區,也要註意房屋的相關風險防範問題。總之,根據自身不同的購房和投資目的來制訂大致的投資規劃,才能在保證收益的情況下,控制好相應的各類風險。  (原標題:中國人赴美買房年花百億美元 成第二大海外買家)
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